新谷・北川合同事務所

今ある建物は未登記なのに、もう一つ前の登記がある。

不動産登記はお任せください! 新谷・北川合同事務所は司法書士と土地家屋調査士の合同事務所です。

今ある建物は未登記なのに、もう一つ前の登記がある。

一年弱ぶりのブログです。すっかりご無沙汰してしまいました。

 

さて、建物の登記というと、「未登記だと将来売る時大変だから、今のうちに登記しておいた方がいい。」とよく言われます。今日は今ある建物の登記がないのに、その前の既に取り壊された、今ではもう存在しない建物の登記がそのままになっているというお話です。

 

銀行でローンを組めば、担保に入れるために絶対登記が必要です。けれど、現金で建てた場合、罰則規定がないので、登記をしないままになっている家が今でも結構あります。

 

これ、都市部だと「売る時大変なので登記した方がいい。」というのはその通りなのです。でも、田舎の家で「もう古いから売る時は取り壊して更地にして売る。」なんて場合は、実際問題未登記のままでも困りません。むしろ、登記をしちゃうと、「滅失登記」といって登記簿を消さないといけないので、取り壊すなら今更しない方がいいんでしょうね。

 

かくいう私も今は便利なところに住んでいますが、実家はかなりの田舎です。有難いことに今でも地元のご依頼は結構いただき、案件としては相続登記や売買が多いかな。実際、田舎は未登記の建物が物凄く多い。

 

正確には法務局で調べればわかりますが、まずは毎年来る固定資産税の納税通知書に課税明細を見てください。そこの建物の表示に家屋番号が載っていなければ、まず未登記です。

 

で、そこからは「今ある建物の登記をしてから売るか、それとも取り壊してしまうか。」。それと同時に、その前の建物の登記って残ってませんか。「その前の登記」とは、今あるお父さんが建てた建物ではなく、既に取り壊して存在しないお祖父さんが建てた建物です。

 

「そんなことあるの?」って思うでしょうが、これが結構多いんです。ローンを組んで建物を建てる場合、銀行が融資をするためにしっかり調査をしますが、現金で建てる場合、銀行の関与はなく。また、現金でもちゃんとその時登記をすれば、土地家屋調査士さんが調査をしてくれますが、それもしていないので、すでに取り壊した建物の登記がそのまま残ることになるのです。

 

そのため、昭和の終わりに建てた現在の建物の登記はないのに、昭和に初めに建てた今はなき建物の登記が残っている。そんなケースは結構あります。これ大げさではなく、私がかかわった地元の登記で、3分の1はそうでした

 

やっかいなのは、固定資産税の課税明細には未登記でも現在の建物の表示はありますが、その一つ前、取り壊した建物の記載はまずありません。取り壊されてもうないんだから、登記が残っているだけで課税されるわけはなく。そうすると、きちんと調査をしないと気が付かないんです。

 

売買契約も済み、取引の直前になって私のところに話がきて、調べてみたら、取り壊した建物の登記が残っている。ここまで気づかれないケースもありました。急いで土地家屋調査士の北川に「滅失登記」をしてもらうのですが、なんせお祖父さんの代なので、売主さんとの関係をしめす戸籍は必要だし、業者さんの取り壊し証明もありません。戸籍を集めて、特別な書類も作成しないといけないので、時間も費用もかかってしまいます。

 

ましてやお父さんが亡くなって、相続登記をした上でお子さんが売るケースだと、「何これこの登記?」ととてもびっくりされます。蚕部屋と納屋とか、付属建物がワラワラついた古い建物の登記を見ても、「こんな建物見たこともない。」ってことになり。間違って今ある建物の登記を滅失しちゃうと大変なので、市役所にある今の建物の図面と見比べつつ、きちんと調査をしてからの「滅失登記」となるのです。

 

皆さん、「相続対策」というと、マンション投資や子供への贈与を考えるようですが、それには反面リスクもあります。まずはせめてこういう「負の遺産」を残さないこと。贈与や遺言をする前に、まずはしっかり不動産の調査をしてください。