新谷・北川合同事務所

不動産の調査

不動産登記はお任せください! 新谷・北川合同事務所は司法書士と土地家屋調査士の合同事務所です。

なぜ不動産調査が必要なのか

近年、遺言、相続対策への関心が高まっています。

しかし、実際には
遺言まではいらない。だけど、最低限配偶者や子供達が困らないようにしておきたい。
という方も多いと思います。

相続手続の際、お客様がよくおっしゃるのは、次の2つです。
「相続手続ってこんなに大変なんですね。」
「父や母にもっとよく財産のこと聞いておけば良かった。」

皆さん、「相続」となると、まずは「どうわけるか(遺産分割)」を考えるようですが、
まず第一には「遺産は何か」です。何があるかわからなければ、わける話し合いもできません。

現代のように、お子さんと別居されているご家族が多いと、相続手続時、
亡くなった人の「遺産は何か」「どこにあるのか」わからないケースが増えてきました。
そうなると、相続人は家中を家捜ししなければなりません。

この場合、預金や保険などはあらかじめ一覧を作っておけば、相続人は、
比較的簡単に窓口で詳細を教えてもらうことができます。

しかし、不動産はどうでしょう。
まず、ご本人でさえが正確に把握していないケースも多いのです。

ましてやお子さんになると、自宅以外は「大体あのあたり」としかわからないという例も珍しく
ありません。
当たり前ですが、「自宅」「裏の畑」「田舎の家」などという表示では相続登記はで
きません。「住所」でも登記はできず、登記簿通り「地番」で表示しなければなりません。
また、長年問題を残したままになっているケースもあります。

大切な人が困らないように、今のうちに「不動産の調査」をしておきませんか。

※ 相続税法の改正(平成27年1月1日以降の相続又は遺贈が対象)により、相続税の申告が必要な人は増える見込みです。
相続税は「相続が開始したことを知った日(通常は被相続人が亡くなった日)から10ヶ月以内」に申告しなければなりません。
10ヶ月というと長いようですが、被相続人死亡後は法事や手続きで忙しく、期限はあっという間にきてしまいます。
この時に遺産の一覧とともに不動産の調査が完了していれば、相続人はすぐに次の段階である遺産分割や相続税申告手続きに入ることができ、
余裕を持って手続きをすることができます。実際に相続手続きのご依頼をいただいた際、結構時間がかかるのがこの調査や資料集めです。
生前にしっかりと調査をすませ、大切な人達の負担を減らしてあげましょう。
また、この調査後の資料を元に、あらかじめ税理士さんにご相談されるのもオススメです。そのアドバイスを元に、相続税対策を考慮した遺言を作成しておけば、さらに安心です。

不動産調査について

まずは所有されている不動産をすべて調査します。
お手持ちの権利証や固定資産税の納税通知書、場合によっては、現地、法務局や市役所、市税事務所などで調査します。
その上で、すべての登記簿謄本、必要に応じて、図面などを収集します。

何も問題がなかった場合

上記預金などの一覧とともに、 集めた書類や図面を資料として保管しておいてください。 → ここまでの費用

相続発生前に対処すべき事が発覚した場合

上記の調査により、次のような事がわかる場合があります。

  1. 1.先代名義のままの不動産があった。

    不動産のすべて或いは一部が父や祖父名義のままだったというケースは結構あります。このままおいておくと相続人がどんどん増え、
    あなたの配偶者やお子さんが、膨大な量の戸籍を集め、日頃つきあいのない十数人から何十人もの相続人と
    遺産分割協議をすることになってしまいます。今のうちに、あなたの名義に相続登記(※司法書士)をすませておきましょう。
    実際に、親の代の相続手続の際、調査が不十分で自宅の土地建物はご自身の名義になっているものの、前の道路部分や畑が親名
    義のままだったりするケースも多くあります。

  2. 2.古い銀行の担保権(抵当権)がついたままだった。

    住宅ローンを完済したのに、その際に担保権(抵当権)の抹消登記をしていなかったというケースもあります。
    この場合もこのままおいておくと、銀行が名称変更、合併したり、あるいはなくなったりしまったりして、新たな書類や複雑な手続
    が必要になり、追加費用もかかってしまいます。今のうちに、抵当権抹消登記(※司法書士)をすませておきましょう。

  3. 3.お隣との「土地の境界」がわからない。

    お隣との境界の目印がなくなっていて、境界が不明確なケースがあります。
    代々この土地の住み続けるといった場合、境界がわからなくても、日々の生活でそれほど困ることはないかもしれません。
    しかし、近年お子さんが親の土地を継がず、相続発生時あるいはその近年に売却するケースが増えてきました。
    その場合、通常は売買の前に土地を測量し、お隣との境界を確定しなくてはなりません。
    境界確定にはお隣の協力が不可欠なのですが、近年お子さんはお隣とあまりつきあいがなく、境界がどのあたりかも全く
    わからないといったことも増えてきました。
    今のうちに境界確定(※土地家屋調査士)しておくことで、スムーズに売買手続をすることができます。

  4. 4.法務局の地図が間違っている。

    皆さん驚かれるのですが、法務局の図面(公図)は間違っていることがあります。特に古い時代に図面を作成し、代々相続して、
    売買されることがあまりない地域では、訂正される機会がなくそのままになっていることがあるのです。
    この場合も簡単に訂正できるわけではなく、関係役所の図面を調査し、周囲の方にもご協力いただき、
    地図訂正の申し出(※土地家屋調査士)をしなければなりません。このままにしておくと、
    周囲の方もどんどん相続が発生し、将来売却される際など大変苦労することになります。

  5. 5.建物の登記をしていない。

    建物を建てた際、銀行などで借り入れをする場合には、必ず建物の登記をします。しかし、現金で建てた場合など、
    未登記のままのケースがあります。
    これもこのまま代々住み続けるのであれば、それほど困ることはないかもしれません。
    しかし、お子さんがいざ建物を売却しようとした場合(事前に取り壊す場合を除き)、建物の表題登記(※土地家屋調査士)
    所有権保存登記(※司法書士)の2つの登記をしなければなりません。このままおいておくと、相続関係を示す戸籍やその他特別な
    書類が必要となり、余分な費用がかかります。
    今のうちにこれらの登記をしておくことで、スムーズに売買手続をすることができます。

  6. 6.古い建物の登記が残っている。

    既に取り壊した建物の登記が残っている場合があります。これも5.と同様このままにしておくと手続が複雑になりますので、
    今のうちに滅失登記(※土地家屋調査士)をしておきましょう。

※これ以外にも、
 ・何代も前に土地を買っているのに、売り主名義のままだった。
 ・お隣が長年うちの土地の一部を占拠している。
 など、不動産調査により、実際にご自身もびっくりされるような様々な問題が発覚しています。

※当事務所は「司法書士」と「土地家屋調査士」の合同事務所です。
 2つの資格者が一緒に調査することにより、様々な問題を発見し、実際に対処することができます。

※まずはこれらの調査を進め、遺言が必要かどうか、その間に私達と一緒に考えていただくのも良いでしょう。

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